Loi Climat : les copropriétés doivent désormais regarder dix ans devant elles

Pendant longtemps, certaines copropriétés ont attendu l’infiltration pour s’occuper de la toiture, la panne pour remplacer la chaudière et l’urgence pour voter les travaux.

La loi Climat et Résilience cherche précisément à mettre fin à cette gestion au coup par coup. Son principe est simple :

Une copropriété ne doit plus seulement réparer les problèmes lorsqu’ils surviennent. Elle doit anticiper les travaux nécessaires sur les dix prochaines années.

C’est tout l’enjeu du diagnostic technique global (DTG) et du plan pluriannuel de travaux (PPT). Deux outils souvent confondus, alors qu’ils n’ont ni le même rôle ni les mêmes conséquences.

1. Ce que la loi Climat change pour les copropriétés

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a renforcé les obligations des copropriétés en matière d’entretien et de rénovation énergétique.

Elle impose progressivement aux copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation de plus de quinze ans d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Le calendrier d’entrée en vigueur dépendait du nombre de lots :

• depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;

• depuis le 1er janvier 2024 pour celles comprenant entre 51 et 200 lots ;

• depuis le 1er janvier 2025 pour celles comptant jusqu’à 50 lots.

À Paris, la plupart des copropriétés anciennes sont donc désormais concernées.

Cela ne signifie pas que tous les travaux doivent être réalisés immédiatement. Cela signifie que la copropriété doit être en mesure de répondre à quatre questions :

1. Dans quel état se trouve réellement l’immeuble ?

2. Quels travaux seront nécessaires ?

3. Dans quel ordre faudra-t-il les réaliser ?

4. Comment les financer sans attendre l’urgence ?

2. Le DTG : établir l’état de santé de l’immeuble

Le diagnostic technique global offre une vision générale de la situation technique et patrimoniale de la copropriété. Il peut comprendre :

• l’analyse de l’état apparent des parties communes ;

• l’examen des équipements collectifs ;

• la vérification de certaines obligations réglementaires ;

• l’identification des améliorations possibles dans la gestion de l’immeuble ;

• une évaluation de sa performance énergétique ;

• la liste des travaux nécessaires à sa conservation ;

• une estimation de leur coût sur les dix années suivantes.

Dans un immeuble parisien ancien, il peut notamment faire apparaître :

• une toiture vieillissante ;

• des façades nécessitant une intervention ;

• des canalisations anciennes ;

• des problèmes d’humidité ;

• un ascenseur en fin de vie ;

• une installation électrique commune à reprendre ;

• une ventilation insuffisante ;

• un chauffage collectif devenu peu performant.

Le DTG est-il obligatoire ?

Pas dans toutes les copropriétés. Il l’est notamment :

• lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans ;

• lorsqu’il est demandé par l’administration en présence de désordres susceptibles de compromettre la sécurité.

Dans les autres copropriétés, l’assemblée générale doit se prononcer sur la réalisation éventuelle d’un DTG.

Mais il peut présenter un intérêt stratégique majeur : lorsqu’un DTG conclut qu’aucun travail n’est nécessaire au cours des dix années suivantes, la copropriété peut être dispensée d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux pendant la durée de validité de cette conclusion.

Attention : ce n’est pas la simple existence d’un DTG qui dispense du PPPT. C’est sa conclusion selon laquelle aucun travail n’est nécessaire pendant dix ans.

3. Le PPPT : transformer le diagnostic en feuille de route

Le projet de plan pluriannuel de travaux — le PPPT — ne se contente pas de dresser un constat : il organise les interventions à prévoir. Il doit notamment identifier :

• les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ;

• les travaux utiles à la santé et à la sécurité des occupants ;

• les interventions permettant de réaliser des économies d’énergie ;

• les travaux contribuant à réduire les émissions de gaz à effet de serre ;

• une estimation de leur coût ;

• leur degré de priorité ;

• un calendrier sur dix ans.

Le PPPT doit être établi à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble. Il tient également compte du DPE collectif et, lorsqu’il existe, du DTG. Il doit être actualisé tous les dix ans.

Un projet n’est pas encore un plan adopté

La nuance est importante : le PPPT est un projet de plan. Une fois réalisé, il doit être présenté à l’assemblée générale.

Si le rapport fait apparaître des travaux nécessaires au cours des dix années suivantes, les copropriétaires doivent se prononcer sur son adoption, totale ou partielle. Ils peuvent décider :

• d’adopter l’ensemble du programme ;

• de ne retenir que certains travaux ;

• de modifier leur ordre de priorité ;

• de demander des études ou des devis complémentaires ;

• de reporter certaines décisions.

Une fois adopté, le projet devient le plan pluriannuel de travaux de la copropriété : le PPT.

Le PPPT propose une trajectoire. Le PPT correspond à la trajectoire réellement votée.

4. Ce qui se passe si la copropriété ne vote pas le plan

La réalisation du PPPT ne suffit pas à résoudre les problèmes de l’immeuble. Encore faut-il que les copropriétaires s’en saisissent.

Lorsque le projet identifie des travaux nécessaires mais que l’assemblée générale n’adopte pas tout ou partie du plan, la question doit être représentée lors des assemblées générales suivantes.

Le risque n’est donc pas uniquement l’absence d’étude. Il peut également résider dans l’incapacité de la copropriété à prendre des décisions.

Un exemple

Un PPPT identifie :

• une réfection de toiture à prévoir sous deux ans ;

• un ravalement à programmer dans les cinq ans ;

• une rénovation de la ventilation ;

• le remplacement de plusieurs colonnes d’eau.

La copropriété dispose alors d’une information précieuse. Mais si les copropriétaires refusent chaque année d’engager les travaux, ou même de demander des devis actualisés, les désordres peuvent s’aggraver.

Le chantier initialement préventif devient urgent. Et ce qui aurait pu être planifié se transforme en appel de fonds brutal.

5. Quel intérêt concret pour les copropriétaires ?

Le PPT n’est pas seulement une obligation administrative supplémentaire. Bien utilisé, il permet d’améliorer profondément la gestion de l’immeuble.

Anticiper les dépenses

Connaître les travaux susceptibles d’intervenir dans les dix ans permet de constituer progressivement les fonds nécessaires. La copropriété peut éviter de demander plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros à chaque copropriétaire dans un délai très court.

Hiérarchiser les priorités

Tous les travaux n’ont pas le même degré d’urgence. Une infiltration active, une canalisation défaillante ou un problème de sécurité ne peuvent pas être placés au même niveau qu’une rénovation esthétique de la cage d’escalier. Le plan permet de remettre les décisions dans le bon ordre.

Coordonner les chantiers

• Un ravalement peut être l’occasion d’étudier l’isolation de la façade.

• La réfection d’une toiture peut intégrer une amélioration thermique.

• Le remplacement d’une chaudière peut être pensé avec la ventilation et la régulation du chauffage.

En regroupant certaines interventions, la copropriété peut éviter de payer plusieurs fois les mêmes installations de chantier.

Étudier les financements suffisamment tôt

Un programme anticipé laisse le temps d’étudier :

• les aides disponibles ;

• les subventions collectives ou individuelles ;

• les prêts ;

• l’utilisation du fonds travaux ;

• le phasage du chantier ;

• le reste à charge pour chaque copropriétaire.

Lorsque les travaux deviennent urgents, ces solutions sont souvent plus difficiles à mobiliser.

Préserver la valeur des appartements

Un immeuble régulièrement entretenu, capable de planifier ses dépenses et d’améliorer sa performance énergétique sera généralement plus rassurant pour les acquéreurs.

À l’inverse, une copropriété qui repousse systématiquement ses travaux accumule une dette technique. Cette dette finit tôt ou tard par apparaître dans le prix des appartements.

6. Ce que le PPT change lors d’une vente

Pour un vendeur, la présence d’un PPT ne constitue pas nécessairement une mauvaise nouvelle. Un plan peut au contraire démontrer que la copropriété :

• connaît l’état de son immeuble ;

• anticipe ses besoins ;

• hiérarchise ses dépenses ;

• ne découvre pas les problèmes au dernier moment.

Mais le contenu doit être analysé avant la commercialisation. Il faut notamment connaître :

• les travaux prévus ;

• leur échéance ;

• leur montant estimatif ;

• les résolutions déjà votées ;

• les appels de fonds à venir ;

• la quote-part susceptible de revenir au lot.

Présenter simplement un immeuble comme « bien entretenu » alors qu’un programme important est déjà identifié fragilise la confiance de l’acquéreur lorsqu’il découvre les documents.

L’information doit être expliquée, replacée dans son calendrier et intégrée à la stratégie de vente.

7. Ce qu’un acquéreur doit vérifier

Lors d’une acquisition, ne vous contentez pas de demander : « Des travaux ont-ils été votés ? » Posez également les questions suivantes.

Sur les études réalisées

• Un DTG existe-t-il ?

• À quelle date a-t-il été réalisé ?

• Quelles sont ses principales conclusions ?

• La copropriété dispose-t-elle d’un DPE collectif ?

• Un PPPT a-t-il été établi ?

Sur le programme de travaux

• Quels travaux sont identifiés sur les dix prochaines années ?

• Les montants reposent-ils sur de simples estimations ou sur des devis ?

• Quels travaux sont considérés comme urgents ?

• Certains chantiers ont-ils déjà été reportés ?

• Le projet a-t-il été adopté entièrement ou partiellement ?

Sur le financement

• Quel est le montant du fonds travaux ?

• Quelle serait la quote-part estimative du lot ?

• Des aides ou un emprunt collectif sont-ils envisagés ?

• Les copropriétaires sont-ils financièrement capables de voter les travaux ?

• Existe-t-il des impayés importants ?

Sur la capacité de décision

Enfin, relisez les procès-verbaux. Le montant des travaux n’est pas toujours l’information la plus révélatrice. Regardez comment la copropriété réagit :

• Demande-t-elle les études nécessaires ?

• Actualise-t-elle les devis ?

• Vote-t-elle les interventions prioritaires ?

• Ou reporte-t-elle les mêmes sujets d’année en année ?

Une copropriété qui doit réaliser des travaux n’est pas nécessairement fragile. Une copropriété qui refuse durablement de regarder ses problèmes peut le devenir.

Ce qu’il faut retenir

La loi Climat impose désormais aux copropriétés anciennes de ne plus gérer leur immeuble uniquement dans l’urgence.

• Le DTG établit l’état de santé général de l’immeuble.

• Le PPPT propose une programmation des travaux sur dix ans.

• Le PPT correspond au programme effectivement adopté par les copropriétaires.

Ces documents ne doivent pas être considérés comme de simples formalités. Ils permettent de comprendre :

• ce que l’immeuble devra supporter ;

• ce que les copropriétaires devront financer ;

• si la copropriété est réellement capable d’anticiper.

Car un immeuble parisien ancien aura presque toujours besoin de travaux. Le véritable sujet n’est pas de savoir s’il y en aura.

Le véritable sujet est de savoir si la copropriété les aura prévus… ou si elle attendra qu’ils deviennent urgents.