Épisode 5 — Racheter une partie commune : le vote favorable de la copropriété ne suffit pas
L’assemblée générale vient d’accepter votre demande de rachat.
On serait tenté de sortir le champagne !
Pourtant, à ce stade, vous n’êtes toujours pas propriétaire du moindre mètre carré supplémentaire.
Car le vote de la copropriété est indispensable, mais il ne constitue qu’une étape.
Avant de transformer un palier, des combles ou un ancien couloir en prolongement de votre appartement, plusieurs opérations doivent encore être réalisées.
Et si elles n’ont pas été anticipées, l’accord obtenu peut rester inexploitable pendant des mois.
1. Le projet : acheter un espace qui appartient à tous
Dans les immeubles parisiens, les demandes concernent souvent :
une portion de palier ;
un couloir devenu inutile ;
des combles situés au-dessus d’un appartement ;
une loge de gardien ;
un débarras commun ;
une ancienne remise ;
une cour ;
ou une partie de local commun.
Le copropriétaire y voit une opportunité évidente : agrandir son logement, créer une pièce supplémentaire ou simplement régulariser un espace déjà utilisé.
Mais cette partie commune ne lui appartient pas.
Elle est détenue indivisément par les copropriétaires, par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires.
Il ne suffit donc pas qu’elle soit attenante à son appartement, qu’elle ne serve plus ou qu’il soit le seul à pouvoir facilement y accéder.
La copropriété reste entièrement libre d’accepter ou de refuser de la vendre.
2. Avant le vote : construire un dossier, pas seulement formuler une demande
La première erreur consiste à demander à l’assemblée générale :
« Êtes-vous d’accord pour me vendre ce palier ? »
La question paraît simple.
Elle est, en réalité, beaucoup trop imprécise.
Les copropriétaires doivent savoir exactement ce qu’ils vendent, à quel prix et avec quelles conséquences pour l’immeuble.
Vérifier que la vente est techniquement possible
Avant toute chose, il faut vérifier que l’espace :
n’est plus nécessaire à la circulation ou à la sécurité de l’immeuble ;
ne permet pas l’accès à des équipements collectifs ;
ne contient pas de gaines, canalisations ou compteurs devant rester accessibles ;
ne compromet pas une issue de secours ;
et peut être séparé des parties communes restantes.
Pour des combles, il faut également analyser la charpente, la toiture, la hauteur disponible et les possibilités réelles d’aménagement.
Pour un palier ou un couloir, les questions de désenfumage, de largeur de passage et d’accès aux réseaux peuvent être déterminantes.
Un espace apparemment inutilisé peut conserver une fonction essentielle pour la copropriété.
Faire intervenir un géomètre-expert
Le géomètre-expert permet notamment de :
mesurer précisément la partie commune concernée ;
établir un plan avant et après l’opération ;
créer, si nécessaire, un nouveau lot ;
calculer les tantièmes attachés à ce lot ;
proposer une nouvelle répartition des charges ;
et préparer le projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Cette étape ne doit pas être repoussée après le vote.
Sans projet précis, les copropriétaires risquent d’accepter un principe sans avoir validé ses conséquences juridiques et financières.
Déterminer un prix cohérent
Le prix ne se résume pas à multiplier la surface par le prix moyen au mètre carré du quartier.
Un palier brut, des combles non aménageables en l’état ou un couloir sans utilité indépendante ne valent pas le prix d’une surface habitable déjà intégrée à un appartement.
Mais ils ne doivent pas non plus être cédés pour un montant symbolique sans justification.
Il faut apprécier :
la surface ;
sa configuration ;
son potentiel d’aménagement ;
les travaux nécessaires ;
la valeur supplémentaire créée pour l’appartement ;
les contraintes techniques ;
et l’intérêt que conserve cet espace pour la copropriété.
Une évaluation argumentée protège aussi bien l’acquéreur que les autres copropriétaires.
Présenter le projet dans son ensemble
Le dossier transmis au syndic devrait comprendre :
un courrier exposant la demande ;
un plan précis de l’espace ;
le projet établi par le géomètre ;
le prix proposé ;
la répartition des frais ;
la description des travaux envisagés ;
l’avis éventuel d’un architecte ou d’un bureau d’études ;
et les projets de résolutions à inscrire à l’ordre du jour.
Il faut notamment prévoir des votes distincts lorsque le projet comprend à la fois :
la vente de la partie commune ;
la modification du règlement de copropriété ;
la création ou la modification des lots ;
la nouvelle répartition des tantièmes et des charges ;
et l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.
Acheter l’espace et obtenir l’autorisation de le transformer sont deux décisions différentes.
3. Le vote : quelle majorité faut-il obtenir ?
La cession d’une partie commune relève en principe de la majorité de l’article 26 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
Mais si la conservation de cette partie commune est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, l’unanimité peut être exigée.
La majorité applicable doit donc être vérifiée en fonction de la nature de l’espace et du projet.
Le vote doit également être suffisamment précis.
La résolution doit notamment identifier :
la partie commune vendue ;
le bénéficiaire de la vente ;
le prix ;
les conditions de paiement ;
la prise en charge des frais ;
le projet de modification des lots et des tantièmes ;
le pouvoir donné au syndic pour signer l’acte ;
et, si nécessaire, les autorisations de travaux.
Un accord de principe mal rédigé peut obliger à convoquer une nouvelle assemblée générale.
4. Après l’accord : vous n’êtes pas encore propriétaire
C’est souvent ici que la confusion commence.
Le procès-verbal mentionne que la résolution a été adoptée.
Mais la surface appartient toujours à la copropriété.
Attendre l’expiration du délai de contestation
Le procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires absents ou opposants, qui disposent en principe de deux mois pour contester la décision.
Lorsqu’une assemblée générale autorise la cession d’une partie commune, l’acte ne doit pas être signé par le syndic avant l’expiration de ce délai de recours.
Se précipiter immédiatement chez le notaire serait donc prématuré.
Finaliser le modificatif de copropriété
Le géomètre doit établir la version définitive des documents :
création du nouveau lot ou réunion avec le lot existant ;
suppression de l’espace des parties communes ;
calcul des nouveaux tantièmes ;
adaptation de la répartition des charges ;
modification de l’état descriptif de division ;
et mise à jour du règlement de copropriété.
Ces documents doivent correspondre exactement à ce qui a été approuvé par l’assemblée générale.
Une différence de surface, de plan ou de tantièmes peut imposer un nouveau vote.
Signer l’acte authentique
La vente est ensuite formalisée par un acte notarié signé entre :
le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic dûment habilité ;
et le copropriétaire acquéreur.
Le prix et les frais sont versés selon les indications du notaire.
L’acte est ensuite publié au service de la publicité foncière. Cette publication permet de rendre le transfert de propriété opposable et d’intégrer officiellement la nouvelle configuration au titre de propriété.
Le prix de cession ne constitue pas automatiquement une réserve laissée à la disposition de la copropriété : il est réparti entre les copropriétaires concernés selon leurs quotes-parts, après déduction des sommes éventuellement exigibles envers le syndicat.
Ne pas confondre propriété et autorisation de travaux
Même devenu propriétaire de l’espace, l’acquéreur ne peut pas forcément commencer immédiatement les travaux.
Il doit encore vérifier :
que l’autorisation de l’assemblée générale couvre précisément les travaux envisagés ;
que les éventuelles autorisations d’urbanisme ont été obtenues ;
que le projet respecte la destination de l’immeuble ;
et que les études techniques nécessaires ont été réalisées.
Créer une ouverture dans un mur porteur, déplacer une canalisation collective, modifier la toiture ou transformer l’aspect extérieur nécessite des validations spécifiques.
L’acte de vente vous rend propriétaire de l’espace. Il ne régularise pas automatiquement les travaux.
5. Qui supporte les frais ?
En pratique, le copropriétaire à l’origine du projet prend généralement à sa charge :
les honoraires du géomètre-expert ;
les éventuelles études d’architecte ou de structure ;
les frais du notaire ;
les frais de publication ;
le coût du modificatif du règlement de copropriété ;
les honoraires particuliers du syndic ;
les autorisations administratives ;
et les travaux nécessaires.
Cette répartition doit être clairement indiquée dans les résolutions.
La copropriété ne doit pas découvrir après le vote qu’elle doit financer une opération réalisée dans l’intérêt exclusif d’un copropriétaire.
Ma recommandation
Avant même de demander l’inscription du projet à l’ordre du jour, faites travailler ensemble :
le syndic ;
le notaire ;
le géomètre-expert ;
et, lorsque le projet l’exige, un architecte ou un bureau d’études.
L’objectif est de présenter aux copropriétaires un dossier presque prêt à signer, avec :
un périmètre précis ;
un prix justifié ;
des plans clairs ;
des tantièmes recalculés ;
une répartition des frais sans ambiguïté ;
et des résolutions juridiquement exploitables.
Un dossier solide ne garantit pas un vote favorable.
Mais un dossier incomplet offre de nombreuses raisons de voter contre… ou de repousser la décision à l’année suivante.
Ce qu’il faut retenir
Racheter une partie commune ne se résume pas à obtenir un « oui » en assemblée générale.
Il faut successivement :
vérifier la faisabilité du projet ;
faire mesurer et valoriser l’espace ;
préparer les plans et le modificatif de copropriété ;
inscrire des résolutions précises à l’ordre du jour ;
obtenir la majorité requise ;
attendre l’expiration du délai de contestation ;
signer l’acte authentique ;
publier les modifications ;
puis obtenir, si nécessaire, les autorisations de travaux et d’urbanisme.
Le vote de la copropriété vous autorise à acheter.
Seul l’acte notarié vous rend propriétaire.
Entre les deux, il reste une procédure à mener avec autant de rigueur que le projet lui-même.
Estelle RALLET — Votre repère de confiance en immobilier à Paris et Île-de-France
J’éclaire vos décisions et sécurise chaque étape de votre projet.