Épisode 3 — Travaux votés avant la vente : qui paiera réellement la facture ?
Des travaux votés par le vendeur peuvent finalement être payés par l'acquéreur.
Cette phrase surprend souvent.
Lorsqu'un ravalement, une réfection de toiture ou un remplacement de chaudière a été voté avant la vente, l'acquéreur pense généralement que la dépense restera intégralement à la charge du vendeur.
Après tout, c'est bien lui qui était propriétaire au moment du vote.
Mais en copropriété, la règle ne repose pas uniquement sur la date de l'assemblée générale.
Elle dépend aussi du calendrier des appels de fonds et de la date à laquelle chacun devient propriétaire.
Et c'est précisément là que les mauvaises surprises peuvent commencer.
1. Le problème : des travaux votés avant l'achat peuvent rester à payer
Prenons une situation concrète.
Une assemblée générale vote un ravalement.
La quote-part correspondant à l'appartement vendu s'élève à 12 000 euros, répartis en trois appels de fonds de 4 000 euros :
le premier avant la vente ;
le deuxième un mois après la signature définitive ;
le troisième trois mois plus tard.
L'acquéreur lit dans le PV que les travaux ont été votés lorsque le vendeur était encore propriétaire.
Il en déduit que celui-ci paiera les 12 000 euros.
Ce n'est pourtant pas automatiquement le cas.
Vis-à-vis de la copropriété, les dépenses de travaux sont réclamées à la personne qui est propriétaire au moment où chaque appel de fonds devient exigible.
Dans notre exemple, le vendeur paiera donc le premier appel.
Mais les deux suivants pourront être adressés à l'acquéreur puisqu'il sera devenu copropriétaire à leur date d'exigibilité.
Le fait que les travaux aient été votés avant son acquisition ne suffit pas à l'en exonérer.
La date du vote raconte l'origine de la dépense.
La date d'exigibilité détermine à qui le syndic la réclamera.
2. Le réflexe habituel : demander si les travaux ont été votés et payés
Lors d'une acquisition, les questions posées sont souvent très simples :
« Des travaux ont-ils été votés ? »
Puis :
« Ont-ils été payés par le vendeur ? »
Ces questions sont nécessaires, mais elles ne suffisent pas.
Des travaux peuvent avoir été votés sans être encore totalement appelés.
Ils peuvent également avoir été partiellement payés, échelonnés sur plusieurs trimestres ou reportés dans leur exécution.
Il faut donc distinguer quatre étapes :
les travaux ont été évoqués ;
ils ont été votés ;
les appels de fonds ont été émis ;
les sommes ont effectivement été réglées.
Ces étapes ne coïncident pas toujours.
Un ravalement peut avoir été voté en juin, faire l'objet d'appels de fonds jusqu'en décembre et ne commencer que l'année suivante.
Dire simplement que les travaux sont « votés » ou « payés » ne permet donc pas de connaître précisément la situation.
3. Pourquoi une lecture trop rapide peut coûter cher
La confusion vient souvent du fait que trois calendriers se superposent :
le calendrier de la copropriété ;
celui des appels de fonds ;
celui de la vente.
Entre la promesse et la signature définitive, une nouvelle assemblée générale peut également avoir lieu.
De nouveaux travaux peuvent être inscrits à l'ordre du jour, votés ou reportés.
L'acquéreur peut alors devenir propriétaire d'un appartement dont la copropriété vient de décider une dépense importante, sans avoir lui-même participé au vote.
À l'inverse, le vendeur peut avoir financé une partie d'un chantier dont l'acquéreur profitera après son installation.
C'est pourquoi la répartition peut être aménagée dans la promesse puis dans l'acte de vente.
Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir, par exemple, que les travaux votés avant la promesse resteront économiquement à la charge du vendeur, y compris lorsque certains appels seront émis après la vente.
Mais cet accord ne modifie pas le fonctionnement du syndic.
Si l'acquéreur est propriétaire au moment où l'appel devient exigible, le syndic pourra lui réclamer le paiement.
L'acquéreur devra ensuite obtenir le remboursement prévu par l'acte, selon les modalités convenues avec le vendeur.
L'accord entre les parties organise leurs relations.
Il ne s'impose pas au syndic.
Une clause trop générale, un calendrier incomplet ou une absence de chiffrage peut donc provoquer des incompréhensions après la vente.
4. Ma méthode : reconstituer la chronologie financière des travaux
Je ne me contente pas de relever la présence du mot « travaux » dans les PV.
Je reconstitue la chronologie complète de chaque opération importante.
Première étape : identifier précisément la décision
Je vérifie :
la date de l'assemblée générale ;
la résolution concernée ;
la nature exacte des travaux ;
le montant voté ;
les éventuels honoraires complémentaires du syndic ;
le résultat du vote ;
et les modalités de financement décidées.
Un budget présenté à l'assemblée ne signifie pas toujours que les travaux ont été définitivement votés.
Il peut s'agir d'une étude, d'un devis rejeté ou d'une résolution reportée.
Deuxième étape : calculer la quote-part du lot
Le coût total du chantier ne suffit pas.
Ce qui intéresse l'acquéreur, c'est la somme réellement rattachée aux lots qu'il achète : appartement, cave, chambre de service ou parking.
Cette quote-part peut varier selon la nature des travaux et la clé de répartition utilisée.
Un copropriétaire ne participe pas nécessairement à chaque dépense dans les mêmes proportions.
Troisième étape : retrouver le calendrier des appels de fonds
Je regarde ensuite :
combien d'échéances ont été prévues ;
leurs dates d'exigibilité ;
les sommes déjà appelées ;
celles déjà payées ;
et le solde restant à appeler après la vente.
C'est ce calendrier qui permet d'identifier ce que le syndic réclamera au vendeur et ce qu'il réclamera au futur propriétaire.
Quatrième étape : vérifier la rédaction de la promesse
La promesse doit organiser clairement la répartition économique entre les parties.
Il faut notamment préciser :
qui assumera les travaux déjà votés ;
comment seront traités les appels postérieurs à la vente ;
si un remboursement devra intervenir entre vendeur et acquéreur ;
et ce qui se passera si une assemblée générale est convoquée avant la signature définitive.
Cette rédaction relève du notaire, mais encore faut-il lui avoir transmis une lecture complète de la situation.
Cinquième étape : actualiser les informations avant la vente définitive
Entre la promesse et l'acte authentique, la copropriété continue de vivre.
Je vérifie donc si :
une nouvelle AG a été convoquée ;
de nouvelles résolutions ont été votées ;
le calendrier des appels a changé ;
le montant du chantier a été révisé ;
ou des travaux urgents sont apparus.
L'état daté transmis au notaire est essentiel, car il présente notamment la situation comptable du lot et les sommes susceptibles d'être demandées au nouvel acquéreur.
Mais il doit être rapproché des PV, des appels de fonds et des clauses prévues dans la promesse.
Le cas particulier du fonds travaux
Le fonds travaux mérite lui aussi une attention particulière.
Les sommes versées alimentent une réserve attachée à la copropriété et au lot.
Lors de la vente, le syndic ne rembourse pas au vendeur la quote-part qu'il a déjà versée et qui n'a pas encore été utilisée.
Le vendeur et l'acquéreur peuvent toutefois prévoir entre eux un remboursement dans l'acte.
Là encore, ce n'est ni automatique ni neutre.
Il faut connaître :
le montant rattaché au lot ;
l'usage déjà décidé de ce fonds ;
et les travaux qu'il pourrait contribuer à financer.
Un fonds travaux bien doté peut représenter un véritable atout pour l'acquéreur si une partie des dépenses futures est déjà provisionnée.
5. Les vérifications à effectuer avant de signer
Si des travaux apparaissent dans les documents de la copropriété, ne vous contentez pas de demander s'ils ont été votés.
Posez les questions suivantes :
Concernant la décision
Quelle résolution a exactement été adoptée ?
Quel est le montant total voté ?
Quelle quote-part correspond aux lots vendus ?
Le marché a-t-il été définitivement validé ?
Des honoraires de syndic ou frais complémentaires s'ajoutent-ils ?
Concernant le paiement
Quel est le calendrier des appels de fonds ?
Quelles échéances sont déjà exigibles ?
Quelles sommes ont effectivement été réglées ?
Quel montant restera à appeler après la vente ?
Le calendrier peut-il encore être modifié ?
Concernant la vente
Que prévoit précisément la promesse ?
Les travaux votés avant la promesse restent-ils à la charge du vendeur ?
Comment l'acquéreur sera-t-il remboursé si le syndic lui adresse un appel correspondant à ces travaux ?
Une nouvelle assemblée générale est-elle prévue avant la signature définitive ?
Qui participera à cette assemblée et qui assumera les éventuelles nouvelles dépenses ?
Concernant le fonds travaux
Quel montant est rattaché au lot vendu ?
Cette somme est-elle déjà affectée à une opération ?
Un remboursement entre vendeur et acquéreur est-il prévu dans l'acte ?
Ce qu'il faut retenir
Lorsqu'un appartement est vendu, la question n'est pas uniquement de savoir quand les travaux ont été votés.
Il faut aussi savoir :
quand les appels deviennent exigibles ;
qui sera propriétaire à chacune de ces dates ;
quelles sommes ont déjà été réglées ;
et quelle répartition a été prévue dans l'acte.
Un chantier peut avoir été voté avant la vente et rester, au moins provisoirement, à la charge de l'acquéreur.
Ce n'est pas nécessairement anormal.
Ce qui le serait, en revanche, serait de le découvrir après la signature.
Mon rôle est donc de transformer une mention parfois vague dans un PV en une lecture concrète :
Quel chantier ? Quel montant ? Quel calendrier ? Et, surtout, qui paiera quoi ?
Car en copropriété, une dépense mal comprise ne disparaît pas.
Elle change simplement de propriétaire.
Dans le prochain épisode
Comment repérer une copropriété financièrement fragile ?
Impayés, dettes fournisseurs, trésorerie insuffisante et procédures : nous verrons quels indicateurs doivent réellement retenir l'attention.
Estelle RALLET — Votre repère de confiance en immobilier à Paris et Île-de-France
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